Im Dezember 2005 hatte der Deutsche Mieterbund einen bundesweiten Betriebskostenspiegel vorgestellt und am 27.01. 2006 wurde vom Landesverband Thüringen des DMB ein Betriebskostenspiegel für Thüringen veröffentlicht sowie erneut einen Betriebskostenspiegel für Erfurt präsentiert.
In seiner Pressemitteilung vom 02.12. 2005 hat der vtw. dem bundesweiten Betriebskostenspiegel bereits die notwendige Repräsentanz und damit auch entsprechende Aussagekraft abgesprochen. Diese Einschätzung trifft auf alle Betriebskostenspiegel des DMB zu. Mit der Bezeichnung „Betriebskostenspiegel“ wird fälschlicherweise vorgetäuscht, dass dieser eine dem Mietspiegel vergleichbare Bedeutung habe. Dem ist jedoch nicht so! Der Mietspiegel ist als ein gesetzlich legitimiertes und mit konkreten Anforderungen ausgestattetes Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im § 558 BGB geregelt und hat als Beweismittel zur Feststellung der Miethöhe eine erhebliche Bedeutung im gerichtlichen Verfahren.
Für Betriebskostenspiegel gibt es keine derartigen gesetzlichen Vorgaben, keine Verfahrensregeln und damit auch keine rechtlichen Konsequenzen. Mit der Verwendung des Begriffs „Betriebskostenspiegel“ wird beim Mieter die Erwartung geweckt, dass er eine Senkung der Kosten einklagen und den Betriebskostenspiegel als Beweismittel nutzen kann, wenn er zu hohe Betriebskosten zahlt. Diese Erwartung wird sich jedoch nicht erfüllen. Die Bildung durchschnittlicher Vergleichswerte auf Bundesebene für ein Land oder eine Stadt geht an der Realität vollkommen vorbei und bietet für den Mieter keine seriöse Grundlage, seine individuellen Betriebskosten damit zu vergleichen.
Aus keinem der Betriebskostenspiegel geht hervor, wie viele Daten der Erhebung zugrunde liegen. Es wurder offensichtlich nur Betriebskostenabrechnungen der Mitglieder der Mietervereine einbezogen.
Allein die Erfurter Wohnungsunternehmen bewirtschafter ca. 42.000 Wohnungen, dazu kommt noch der Wohnungs bestand der privaten Vermieter. Der Mietverein Erfurt ha unserer Kenntnis nach ca. 6.000 Mitglieder. Die Daten fü den Betriebskostenspiegel wurden von den Mitgliederr direkt abverlangt bzw. wurden bei Vorsprachen mit Mitgliedern registriert. Da man davon ausgehen kann, dass sich nur eine begrenzte Anzahl Mitglieder des Mietvereins an der Datensammlung beteiligt haben, ist die Datenmenge viel zu gering, um z.B. die Realität bei den Betriebskosten für die Wohnungen in Erfurt auch nur ansatzweise als repräsentativ abzubilden. Die gleiche Aussage ergibt sich für Thüringen, wo darüber hinaus z.B. unterschiedliche Standortbestimmungen, Infrastruktur und Klima neben anderen Faktoren, die Einfluss auf die Betriebskosten haben, nicht berücksichtigt werden.
Alle Betriebskostenspiegel des DMB lassen Komponeten außer Betracht, die mittelbar oder unmittelbar auf die Betriebskosten einwirken, z.B. ob es sich um einen Altbau oder Neubau handelt, ob eine alte oder eine neue Heizungsanlage vorhanden ist oder ob die Häuser wärmegedämmt sind oder nicht. Auch weitergehende Faktoren, die Einfluss auf die einzelnen Betriebs kosten arten haben, bleiben unberücksichtigt, wie z.B.:
- Bebauungstyp des Gebäudes und der Wohnsiedlung
- Objektgröße
- Unternehmensgröße bei Wohnungsunternehmen
- Art der Erbringung von Dienstleistungen, wie Hausreinigung, Winterdienst, Straßenreinigung usw. (intern, extern oder gemischt)
- Modernisierungsstand des Objektes
- Heizungsart
- Energieträger
- Art der Warmwasserbereitung (zentral oder dezentral)
- Energieträger für Warmwasser
- Größe der zu pflegenden Grün-/Freiflächen
- Auswirkungen der Satzungsvielfalt auf die Preisbildung in den Kommunen
- Energiepreise: Landespreisaufsicht lässt eine Bandbreite von Strom-, Gas- und Fernwärmepreisen zu, auf die die Wohnungsunternehmen keinerlei Einfluss haben, diese aber vertreten sollen.
- Nutzerverhalten
Ein wesentlicher Teil der Betriebskosten, ca. zwei Drittel, sind öffentlich reguliert, wie z.B. Wasser, Abwasser, Müll und Grundsteuer, auf die der Vermieter überhaupt keinen Einfluss hat. Ein Teil der Betriebskosten, wie z,B. Wasser und Heizung, sind darüber hinaus vom individuellen Verbrauch der Mieter abhängig, so dass dieser Umstand bei einem Betriebskostenspiegel überhaupt nicht erfasst wird und damit auch nicht vergleichbar ist.
Die jetzt vom DMB für die unterschiedlichen Ebenen veröffentlichten Betriebskostenspiegel können höchstens die Situation über abgerechnete Betriebskosten der Mitglieder der Mietvereine für das Jahr 2004 wiedergeben, aber nicht die zur Zeit tatsächliche Situation z.B. für den Mietwohnungsbestand in Thüringen im Jahr 2006 darstellen. Durch die unterschiedlichen objektiven, von den Wohnungsunternehmen nicht zu beeinflussenden Betriebskostenpositionen sowie unterschiedlichen Ausgangssituationen der betrachteten Standorte sind die Aussagen weder repräsentativ noch als Benchmark für die Mieter und die Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geeignet.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, bei der Auferlegung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter das Wirtschaftlichkeitsangebot einzuhalten. Im Interesse der Vermietbarkeit ihres Wohnungsbestandes sind die Thüringer Wohnungsunternehmen angehalten, die Betriebskosten, auf die sie durch Vertragsverhandlungen und andere Maßnahmen Einfluss haben, so gering wie möglich zu gestalten, Steigende bzw. hohe Betriebskosten bedeuten weniger Spielraum für die Gestaltung der Grundmiete. Der vtw. wird die Analyse und Wertung der Entwicklung der Betriebskosten auch weiterhin begleiten und z.B. überAdhoc-Arbeitsgruppen und die Arbeit der Fachausschüsse den Mitgliedsunternehmen Fachinformationen zur Verfügung stellen.